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国有建设用地使用权出让合同变更

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作者:天津泽惠律师事务所

引言】取得国有土地使用权的权利人,在对土地的使用过程中,应当依照《国有建设用地使用权出让合同》约定的用途使用土地,但是,因客观情况变化,可能改变土地用途,这就需要对《国有建设用地使用权出让合同》进行变更,这种变更必须要经过原土地规划部门的许可,取得土地出让方的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

国有建设用地使用权的取得方式国有建设用地使用权的取得方式分为有偿取得:出让、转让,和无偿取得:政府划拨。

招标、拍卖、挂牌的定义

招标:是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖:是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告, 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌:是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

国有建设用地使用权出让合同】通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的,由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案,报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施,并与土地使用者签订土地有偿使用合同

国有建设用地使用权出让合同变更的原因】国有建设用地在实际建设中,很有可能会因为种种因素的干扰,使其改变原土地用途,故需要进行国有建设用地使用权出让合同变更,以此来保证政府对国有建设用的使用权的控制。

国有建设用地使用权出让合同变更相关的行政管理法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》第18条:土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

申请合同变更所需材料

1、出让土地合同变更申请书(原件)

2、出让土地合同变更申请表(原件)

3、申请人身份证明材料   (1)企业法人:提交组织机构代码证

(复印件);企业法人营业执照(复印件);属于外资企业或中外合资企业的:提交外商投资企业批准证书(复印件);不具备企业独立法人资格:提交书面授权证明(上级单位出具的)(原件);营业执照(申请人的)(复印件)或登记证书(复印件);属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构:提交营业执照(复印件)或登记证书(复印件)或金融许可证(复印件)或保险许可证(复印件)(2)非企业法人:提交组织机构代码证(复印件);不具备独立非企业法人资格:提交书面授权证明(其上级单位出具的)(原件);组织机构代码证(复印件)(3)境外法人或其他组织(包括港澳台):提交外国法人或其他组织的公司注册文件(在注册地公证后,需中国驻该国使、领馆认证)(原件);商业登记证(经公证的法人或其他组织的)(复印件)或批准该法人、其他组织成立的文件(复印件) ;   (4)提交身份证明书(原件);居民身份证(法定代表人)(原件);(5)委托办理的:提交授权委托书(原件);居民身份证(受托人的)(复印件);属于境外法人或其他组织委托的:提交经公证的委托书(香港出具的公证书,应由中国法律服务(香港)有限公司加盖转递专用章(原件);台湾出具的公证书应由中国公证员协会或北京市公证员协会确认(原件))(原件);外国法人或其他组织委托办理的:提交经公证的委托书(需中国驻该国使、领馆认证)(原件);(6)申请人为个人的:提交居民身份证(申请人);申请人为境外个人的:提交身份证明文件(复印件);

4、国有建设用地使用权出让合同(包括签订的所有补充协议)(复印件;含附图、附表)
     5、出让合同政府土地收益缴款凭证(应大于出让合同定金金额)(复印件)
       6、出让合同未约定监管条款的非竣工项目提交后期监管授权书(原件2份)
     7、项目开发建设情况说明(原件)
     8、已预售或销售的提交商品房预售许可证(复印件)或商品房销售许可证(复印件)
     9、属于规划建筑面积、用途变更,还需提交下列材料:(1)提交建设工程规划许可证(复印件)或规划方案调整的复函(复印件;含附图)或设计方案审查意见(复印件;含附图)或建设项目规划条件(复印件;含附图);(2)需重新评审地价水平的:提交地价水平通知单(需由政府授权评估的)(原件);(3)提交设计说明(按规范样本出具)(原件);(4)项目涉及人防工程的:提交民防部门批准文件及有关图纸(复印件);

10、属于宗地出让面积、宗地出让范围变更,还需提交下列材料:(1)涉及规划建设用地范围发生变化的:提交用地钉桩成果(复印件);规划用地批准文件(新的)(复印件)   (2)不涉及出让宗地范围变更的,提交下列材料之一: 2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的:提交国有土地使用证(复印件); 2008年1月1日前取得《国有土地使用证》的:提交土地权属审查告知书(原件);(3)涉及出让宗地范围变更的,且变更范围小于原出让宗地范围的,提交下列材料:提交国有土地使用证(2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的)(复印件)或土地权属审查告知书(2008年1月1日前取得《国有土地使用证》的)(原件);提交出让范围测绘成果图(由有资质的测绘单位出具的,测绘成果应符合《地籍调查技术规程》(DB11/T 764-2010)中地籍测量有关技术要求。);坐标成果表   (4)涉及出让宗地范围变更的,且变更范围大于原出让宗地范围的,提交下列材料:变更范围属于原《土地权属审查告知书》审查范围内的:提交出让范围测绘成果图(由有资质的测绘单位出具的,测绘成果应符合《地籍调查技术规程》(DB11/T 764-2010)中地籍测量有关技术要求。);坐标成果表(复印件); 变更范围超出原《土地权属审查告知书》审查范围的:提交土地权属审查告知书(新的)(原件);   (5)因配套移交后出让宗地范围、出让宗地面积发生变化的:提交配套移交相关部门的移交协议(复印件);   (6)宗地类型变更为共用宗地的:提交宗地分摊说明(原件)或宗地面积分摊协议(各共用方的);(7)出让土地存在抵押情况的:提交抵押权人同意此次变更的书面意见(原件);(8)提交宗地调整情况说明(原件);调整前后宗地范围对比图(原件)

11、属于受让人名称变更,还需提交下列材料:(1)属依据工商等批准部门批准变更受让人名称的:提交企业名称变更证明文件(复印件);营业执照(重新核发的)(复印件);(2)按出让合同约定新注册成立的项目公司:提交新成立公司出资方及出资比例确认函(原件);新成立公司出资方及出资承诺函(原件);营业执照(新公司)(复印件);公司章程(工商管理部门备案的新的;需加盖工商管理部门的档案查询章)(复印件);提交出让合同原受让人及承诺函提交连带担保责任函(原件);受让人如为竞买联合体:提交联合竞买协议(复印件);   (3)企业改制更名的:提交国资部门或原批准改制的部门,或具备资产管理权的上级单位出具该土地使用权已作为改制资产划入改制企业的,同意其办理更名的证明文件(原件)

12、属于依据法院协助执行通知书变更原受让方,且原受让方未取得《国有土地使用证》的,还需提交下列材料:   (1)提交人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书(原件);   (2)原出让土地面积属于部分协助执行的:提交法院核发的需执行范围的证明文件(原件)
(3)提交政府土地收益(地价款)、开发补偿费及契税缴纳的证明文件(复印件)。

13、属于竣工实测变更的,还需提交下列材料:   (1)一、2014年7月1日前测绘备案的项目:提交房地平面图(复印件);房屋登记表(复印件);房屋土地测绘技术报告书(出让范围内全部建筑加盖测绘成果汇交备案专用章的)(原件);二、2014年7月1日后测绘备案的项目:提交房产测绘成果备案表(出让范围内全部建筑加盖测绘成果汇交备案专用章)(复印件);房屋登记表(复印件);房地平面图(复印件);   (2)提交竣工测绘成果说明(原件);   (3)宗地测绘文件:涉及规划建设用地范围发生变化的:提交规划用地批准文件(新的)(复印件);用地钉桩成果(复印件);不涉及出让宗地范围变更的,提交下列材料之一:提交国有土地使用证(2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的)(复印件);土地权属审查告知书(原件);涉及出让宗地范围变更的,且变更范围小于原出让宗地范围的:提交国有土地使用证(2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的)(复印件)或土地权属审查告知书(2008年1月1日前取得《国有土地使用证》的)(原件);出让范围测绘成果图(由有资质的测绘单位出具,测绘成果应符合《地籍调查技术规程》(DB11/T 764-2010)中地籍测量有关技术要求);坐标成果表;涉及出让宗地范围变更的,且变更范围大于原出让宗地范围的:提交土地权属审查告知书(变更范围属于原《土地权属审查告知书》审查范围内的)(复印件);出让范围测绘成果图(由有资质的测绘单位出具的,测绘成果应符合《地籍调查技术规程》(DB11/T 764-2010)中地籍测量有关技术要求)(原件);坐标成果表(原件);土地权属审查告知书(新的;超出原《土地权属审查告知书》审查范围的)(原件);宗地类型为共用土地的:提交宗地分摊说明(原件)或宗地面积分摊协议(各共用方的);提交宗地调整情况说明(原件);调整前后宗地范围对比图(原件);出让土地存在抵押情况的:提交抵押权人同意此次变更的书面意见(原件); (4)提交已缴纳地价款、资金占用费、滞纳金、契税的发票(契税发票提交通知联原件,其余提交复印件);补偿费缴清证明,   (5)竣工建筑面积符合规划要求的证明文件:提交建设工程规划许可证(附件需盖验收合格章)(复印件;含附图、附表);建设工程规划验收合格通知书;(6)提交公安部门出具的门牌、楼牌审批文件(复印件);(7)出让合同文本中约定地价水平为暂定价的:提交地价水平通知单(复印件);(8)提交建筑工程施工许可证(复印件;含附表、附件);(9)提交工程竣工核验单(复印件)或工程竣工备案表(复印件);(10)提交宗地平面图(用红笔勾出用地范围,并压红线盖章;申请人为个人的,压红线签字)(原件5份);(11)提交配套移交相关部门的移交协议;因配套移交后出让宗地范围、出让宗地面积发生变化的:提交用地分摊说明;

14、属于开竣工时限变更的,还需提交下列材料:提交相关批准文件申报材料如无特殊说明均提交一份。

批准形式及有效时限

待申请人的申请事项通过相关行政部门审批后,审批部门会与申请人签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》;其时限为出让合同约定的用地年限。

此无下文。

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