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《前期物业服务合同》对业主的效力

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作者:天津泽惠律师事务所

【业主咨询】购房人因购买商品房屋后成为小区内房屋的业主,开发商选聘的物业公司依据《前期物业服务合同》,对业主收取物业费用。由业主对此有异议,向律师咨询:我作为业主没有与物业公司签订物业合同,物业公司是否有权依据《前期物业合同》的约定,向业主收取物业费用?

【法条原文】

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”

【解读法条】

其一、基本概念解读。

我国物业服务合同的类型包括两种:一是前期物业服务合同,二是普通物业服务合同。

前期物业服务合同,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同,它是一个过渡性合同。

普通物业服务合同是指业主与物业管理企业签订的物业服务合同,即由业主支付费用。

其二、《前期物业合同》的产生。

开发商在建设工程的后期,通过法定的程序选择物业管理服务机构,并与该物业公司签订的《前期物业管理合同》,在开发商交付房屋的过程中,直至小区业主进驻后,选举出业主委员会,并由业主委员会选举出新的物业公司过程中,该《前期物业服务合同》处于履行状态。

其三、业主委员会代表业主签订的《物业服务合同》。

实践中,业主往往组建成立业主大会,并通过其执行机构—业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同。

业主大会选举的业主委员会代表全体业主利益,与物业服务企业签署的物业服务合同,对全体业主同样产生约束力。

其四、业主大会召开前《前期物业服务合同》对业主效力。

该条突破了《前期物业服务合同》相对性,明确了前期物业管理合同对业主有约束力,业主虽然不是前期物业管理合同签署人,但却是当事人,应当遵守前期物业服务合同的约定。

此无下文。

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