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《前期物业服务合同》是否应继续履行?

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作者:天津泽惠律师事务所

【案例导引】

2015年2月,房地产公司在天津市河西区开发了一宅物业项目。

2016年8月初,该项目完工,但尚有部分房屋未出售,全部房屋未向物业买受人交付。

2016年8月16日,A物业公司与建设单位某房地产公司签订了《前期物业服务合同》,期限为两年,自2016年8月20日至2018年8月19日,合同对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容作出了明确约定。

《前期物业服务合同》签订后,A物业公司依约履行了合同约定的相关物业使用、维护和管理义务,某房地产公司依约定期向A物业公司交纳物业服务费。

2016年12月28日,该住宅物业项目竣工验收合格,房地产公司向大部分部分物业买受人交付了房屋。

截至2017年10月31日,该住宅物业业主入住率已超过70%。

2017年12月30日,该住宅物业的业主成立了业主大会。

2018年2月22日,A物业公司接到B物业公司通知:B物业公司已与业主大会签订了《物业服务合同》,A物业公司与建设单位签订的《物业服务合同》应当终止,A物业公司应当退出该物业项目。

A物业公司咨询:我公司是否应当退出该物业项目?

【律师分析】

【前期物业服务合同】前期物业服务合同,是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

实践中,物业的销售及业主的入住是持续的过程。这个阶段部分业主尚未入住,甚至部分物业尚未出售,业主大会尚未产生,更无法选聘物业服务企业,但这个阶段的物业管理服务又是必须的,因此,由建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。

【物业服务合同】物业服务合同,是物业服务企业与业主、业主大会(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

《物业服务合同》业主入住达到一定比例或一定时间后,成立业主大会,由业主或业主大会、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同。

【《前期物业服务合同》与《物业服务合同》并存时处理】《前期物业服务合同》由建设单位与物业服务企业签订,是为了解决业务大会成立前无法选聘物业服务企业的问题。

《物业服务合同》由业主、业主大会或业主委员会与物业服务企业签订,物业的所有人为业主,物业服务企业由业主选聘并签订物业服务合同。

在《前期物业服务合同》与《物业服务合同》并存时,《前期物业服务合同》即使未到期,也应终止;物业服务项目应由业主、业主大会选聘的物业服务企业提供。

本案中,同时并存某房地产公司与A物业公司签订的《前期物业服务合同》和业主大会与B物业公司签订的《物业服务合同》,虽然《前期物业服务合同》期限尚未届满,业主大会已与B物业公司签订了《物业服务合同》,《前期物业服务合同》应当终止,A物业公司应当退出该物业项目,与B物业公司进行物业交接。

【法律依据】

《物业管理条例》第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

此无下文。

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